Analyse par Good Value for Money des caractéristiques et des chiffres-clés de la SCPI Primovie (Primonial REIM) spécialisée sur les maisons de retraite et les établissements de soins

Publié le 16/09/2022

Cyrille Chartier Kastler
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SCPI Primovie

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 14 septembre 2022

Eléments de référence

RCS
- Paris 752 924 845
Société de gestion :
- Primonial REIM
Date de création :
- 19 juillet 2012

Caractéristiques de la SCPI

SCPI spécialisée sur l’investissement mobilier dans les domaines de la santé et de l’éducation en France et en Europe.

Politique d’investissement de la SCPI

Investissements concentrés sur des secteurs bénéficiant de facteurs démographiques favorables avec l’allongement de la durée de la vie, le vieillissement de la population et l’entrée plus fréquente des personnes très âgées en dépendance.
Secteurs de la santé et de la dépendance: maisons de retraite, EPHAD, cliniques MCO (médecine, chirurgie, obstétrique), résidences seniors
Secteur de l’éducation et de la petite enfance: crèches, écoles, universités, centres de formation.

Labels obtenus par la SCPI et Classification SFDR

SCPI labellisée ISR Gouvernemental depuis le 27 janvier 2022.
Positionnement SFDR relevant de l’article 9 traduisant un objectif d’investissement durable.
Notation ESG systématique de tous les investissements réalisés par la SCPI.
Objectifs extra-financiers propres à Primovie :
- Réduire de 40 % la consommation d’énergie finale des actifs d’ici 2030, conformément aux objectifs du Décret Tertiaire ;
- Placer les actifs sur la trajectoire de la neutralité carbone d’ici 2050, conformément aux objectifs de la stratégie nationale bas carbone ;
- Réduire la proportion de chambres doubles dans le patrimoine des EHPAD gérés par le fonds ;
- Encadrer les travaux significatifs par une charte chantier intégrant les normes ESG ;
- Associer les locataires dans une logique partenariale matérialisée par une annexe environnementale aux nouveaux baux.…

Patrimoine de la SCPI

Surface du patrimoine
- 30 juin 2022 : 1 367 992 m²
- 31 décembre 2021 : 1 290 741 m²
- 31 décembre 2020 : 1 027 403 m²
- 31 décembre 2019 : 927 874 m²
- 31 décembre 2018 : 668 279 m²
- 31 décembre 2017 : 541 048 m²
- 31 décembre 2016 : 325 674 m²
- 31 décembre 2015 : 141 807 m²

Répartition géographique du patrimoine (en m²) (% en valeur vénale au 30 juin 2022) :
- Paris : 5,9 % (versus 7,5 % au 30 juin 2021)
- Région parisienne : 32,5 % (versus 40,9 % au 30 juin 2021)
- Province : 31,2 % (versus 21,1 % au 30 juin 2021)
- Allemagne : 17,8 % (versus 20,5 % au 30 juin 2021)
- Italie : 10,0 % (versus 7,9 % au 30 juin 2021)
- Espagne : 2,4 % (versus 2,1 % au 30 juin 2021)
- Pays-Bas: 0,2 % (néant au 30 juin 2021)

Répartition du patrimoine (en m²) par nature (% en valeur vénale au 31 décembre 2021) :
- Senior (maisons de retraite) : 47,1 % (versus 40,7 % au 31 décembre 2020)
- Santé (cliniques, centres médicaux…) : 26,6 % (versus 27,9 % au 31 décembre 2020)
- Bureaux : 17,3 % (versus 21,8 % au 31 décembre 2020)
- Education : 3,7 % (versus 4,7 % au 31 décembre 2020)
- Crèches : 1,9 % (versus 2,1 % au 31 décembre 2020)
- Autres : 3,4 % (versus 2,8 % au 31 décembre 2020)

Ventilation du risque locatif (valeurs au 31 décembre 2021 en % des loyers perçus) :
- Korian (Maisons de retraite) 13,2%
- Groupe Colisée (Maisons de retraite) 11,5 %
- Charleston (Maisons de retraite) 5,9%
- Gruppo Villa Maria (Santé) 3,3%
- Elsan (Santé) 3,3 %
- OCDE (Bureaux) 3,3 %
- Zaffiro (Maisons de retraite) 3,2 %
- Dana (Maisons de retraite) 3,0 %
- Advita (Santé) 2,7 %
- Doctolib (Santé) 2,6%
- Au total, ces 10 locataires représentaient 51,8 % des loyers perçus par la SCPI en 2021.

Ventilation du risque (en m²) par bien immobilier (valeurs au 31 décembre 2021 en % des surfaces acquises):
- France – SCI Corton Santé – 32 localisations (Santé) 9,5 %
- Italie – Primonial Italian Healthcare Fund (Maisons de retraite) 7,9 %
- France – Chambray les Tours (Santé) 3,3%
- France – Ivry sur Seine – Quai Jean Compagnon (Bureaux) 2,3%
- Italie – Poliscare (4 localisations) (Santé) 2,2%
- France – Paris IDF (6 localisations) (Maisons de retraite) 2,2%
- France – Saint-Denis – 5 avenue du Stade de France (Santé) 1,6%
- Espagne – SCI Primosalud 1 (Maisons de retraite) 1,5 %
- Allemagne – Neustadt in Holstein (Maison de retraite) 1,4 %
- Espagne – Barcelone – 6-8 Carrer de Sant Eloi (Santé) 1,2 %
- Au total, ces 10 implantations représentent 33,0 % des surfaces acquises par la SCPI fin 2021.

Frais

Commission de souscription : 9,15 % TTC
Commission de gestion annuelle :
- 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT
- 5 % HT, soit 6 % TTC des produits financiers nets encaissés par la SCPI.
Délai de jouissance des parts:
- Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1^er jour du 6^ème mois suivant la souscription.

Chiffres-clés

Taux d’occupation physique (TOP)
- 31 décembre 2021 : 97,9 %
- 31 décembre 2020 : 98,3 %
- 31 décembre 2019 : 98,5 %
- 31 décembre 2018 : 97,8 %
- 31 décembre 2017 : 97,0 %
- 31 décembre 2016 : 98,7 %
- 31 décembre 2015 : 96,6 %

Taux d’occupation financière (TOF)
- 30 juin 2022 : 96,4 % (dont 4,8 % en location sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire)
- 31 décembre 2021 : 96,9 %
- 31 décembre 2020 : 93,2 %
- 31 décembre 2019 : 95,7 %
- 31 décembre 2018 : 95,2 %
- 31 décembre 2017 : 98,8 %
- 31 décembre 2016 : 98,1 %
- 31 décembre 2015 : 96,2 %

Evolution de la capitalisation
- 30 juin 2022 : 4 600 M€
- 31 décembre 2021 : 4 237 M€
- 31 décembre 2020 : 3 396 M€
- 31 décembre 2019 : 2 968 M€
- 31 décembre 2018 : 2 339 M€
- 31 décembre 2017 : 1 850 M€
- 31 décembre 2016 : 941 M€
- 31 décembre 2015 : 451 M€

Taux de Distribution sur la valeur de marché (TVDM)
- TDVM 2021 : 4,50 %
- TDVM 2020 : 4,50 %
- TDVM 2019 : 4,51 %
- TDVM 2018 : 4,50 %
- TDVM 2017 : 4,89 %
- TDVM 2016 : 5,00 %
- TDVM 2015 : 5,00 %

Prix de la part
- 31 décembre 2021 : 203 €
- 31 décembre 2020 : 203 €
- 31 décembre 2019 : 203 €
- 31 décembre 2018 : 203 €
- 31 décembre 2017 : 203 €
- 31 décembre 2016 : 191 €
- 31 décembre 2015 : 191 €

Valeur de retrait
- 31 décembre 2021 : 184,73 €
- 31 décembre 2020 : 184,73 €
- 31 décembre 2019 : 184,43 €
- 31 décembre 2018 : 184,43 €
- 31 décembre 2017 : 184,43 €
- 31 décembre 2016 : 173,52 €
- 31 décembre 2015 : 173,52 €

Taux de rentabilité interne (TRI) à 5 ans
- TRI à 5 ans mesuré fin 2021 : 4,20 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2020 : 4,28 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2019 : 4,25 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2018 : 4,35 %
- TRI à 5 ans mesuré fin 2017 : 4,41 %

Produits immobiliers
(loyers, charges, produits années)
- 2021 : 192,68 M€
- 2020 : 169,13 M€
- 2019 : 133,67 M€
- 2018 : 115,22 M€
- 2017 : 77,23 M€
- 2016 : 30,78 M€
- 2015 : 15,46 M€

Dette financière
- 31 décembre 2021 : 450,9 M€
- 31 décembre 2020 : 555,8 M€
- 31 décembre 2019 : 595,7 M€
- 31 décembre 2018 : 200,7 M€
- 31 décembre 2017 : 274,8 M€
- 31 décembre 2016 : 104,5 M€
- 31 décembre 2015 : 3,3 M€

Dette financière / Capitalisation
- 31 décembre 2021 : 10,64 %
- 31 décembre 2020 : 16,37 %
- 31 décembre 2019 : 20,07 %
- 31 décembre 2018 : 8,58 %
- 31 décembre 2017 : 14,85 %
- 31 décembre 2016 : 11,10 %
- 31 décembre 2015 : 0,74 %

Dette financière / Collecte nette
- 31 décembre 2021 : 53,66 %
- 31 décembre 2020 : 123,76 %
- 31 décembre 2019 : 94,63 %
- 31 décembre 2018 : 41,05 %
- 31 décembre 2017 : 33,58 %
- 31 décembre 2016 : 21,33 %
- 31 décembre 2015 : 1,45 %