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Analyse par Good Value for Money de la SCPI Primovie (Primonial REIM) spécialisée sur les maisons de retraite et les établissements de soins

Comme son nom le laisse entendre, Primovie est une SCPI spécialisée sur la « vie », c’est-à-dire concrètement, sur les murs :

  • de résidences services et d’EHPAD,
  • de cliniques et d’établissements de soins, de maisons de santé,
  • de résidences étudiantes et de locaux d’établissements d’enseignement,
  • de crèches.

Ces quatre domaines d’investissement de Primovie représentent 80,3 % du patrimoine immobilier de la SCPI au 30 juin 2022 (% en valeur vénale).

 

Le positionnement spécifique de Primovie induit :

  • des investissements sur le long terme (parfois en VEFA) afin d’accompagner le développement de clients dans le temps, par exemple : la création d’une résidence services pour des seniors dans la région de Bordeaux nécessitant :
    • la recherche et l’acquisition d’un terrain idoine,
    • la sollicitation de cabinets d’architecture,
    • le suivi des travaux et leur réception,
  • une relative sécurité pour l’épargnant en raison :
    • la signature de baux de longue durée avec les exploitants concernés,
    • d’une grande stabilité des personnes hébergées dans ces résidences,
    • d’une capacité financière vérifiée au préalable de ces personnes à payer leur propre loyer,
  • un nombre limité de biens immobiliers détenus par la SCPI (uniquement 269 actifs fin 2021), chacun d’eux étant logiquement d’une taille significative (en moyenne 4 800 m² au 31 décembre 2021) afin de répondre aux besoins d’hébergement y afférent.

Primovie est référencée en tant qu’unité de compte dans bon nombre de contrats d’assurance-vie du marché, notamment :

  • Arborescence Opportunités 2 d’UAF Life Patrimoine,
  • Placement-direct Vie de placement-direct.fr,
  • Intencial Libéralys Vie (ILV) d’Intencial Patrimoine,
  • La Médicale Premium 2 distribué par le réseau de La Médicale,
  • Target+ de Primonial.

 

Les chiffres-clés de Primovie montrent une bonne capacité de Primonial REIM, gestionnaire de la SCPI, à absorber des flux très significatifs de collecte nette tout en maintenant les ratios financiers du support :

  • 2021:
    • Collecte nette de 840 M€ au cours de l’exercice
    • Capitalisation nette de 4 237 M€ au 31 décembre
    • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
    • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,20 %
  • 2020(année fortement marquée par le covid-19) :
    • Collecte nette de 428 M€ au cours de l’exercice
    • Capitalisation nette de 3 396 M€ au 31 décembre
    • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
    • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,28 %
  • 2019:
    • Collecte nette de 630 M€ au cours de l’exercice
    • Capitalisation nette de 2 970 M€ au 31 décembre
    • Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,51 %
    • Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,29 %

 

Afin d’absorber sa croissance tout en diversifiant ses risques, la SCPI Primovie s’est attachée à élargir progressivement son périmètre d’investissement, tant en province qu’en zone euro hors France.

Fin 2021, le patrimoine immobilier de la SCPI est réparti comme suit (vision en valeur vénale) :

  • Paris : 7.5 %,
  • Région parisienne : 40.9 %,
  • Province : 21.1 %,
  • Allemagne : 20.5 %,
  • Italie : 7.9 %,
  • Espagne : 2.1 %.

 

Principaux atouts de Primovie

  • Engagements environnementaux et éthiques pris par Primovie, gage d’une pérennité de ses investissements et de son positionnement :
    • Obtention d’une labellisation ISR Gouvernemental en janvier 2022,
    • Notation ESG préalable systématique de tous les investissements réalisés,
    • Objectifs concrets d’amélioration du bien vivre des personnes hébergées dans les EHPAD en réduisant la proportion de chambres doubles.
  • Investissement de 80 % des actifs immobiliers de la SCPI dans des activités résilientes: maisons de retraite, établissements pour personnes âgées, cliniques, établissements de soins, établissements d’enseignement, crèches.
  • Taux d’occupation physique (TOP) de la SCPI supérieur à 96 % sur la période 2015-2021. Excellente capacité de Primovie à tenir son taux d’occupation financier malgré la forte croissance de ses encours.
  • Ouverture progressive du patrimoine immobilier à l’international, avec un poids de la zone Euro hors France désormais supérieur à 30 % fin 2020.
  • Durée résiduelle ferme pondérée des baux (WALB) signés par Primovie de 9,71 années au 30 juin 2022.

 

Principaux inconvénients de Primovie

  • Poids de Korian (maisons de retraite) de 13,2 % des loyers perçus par Primovie en 2021, en soulignant toutefois que celui-ci se réduit au fil des années grâce au développement de la SCPI.
  • Dette financière de Primovie de 450 M€ fin 2021, en rappelant toutefois :
    • que la capitalisation élevée de Primovie (4 600 M€ au 30 juin 2022) conduit logiquement la SCPI à se positionner sur des opérations immobilières nécessitant des investissements financiers significatifs (dont des opérations en VEFA),
    • que la collecte nette annuelle de Primovie au cours de ces trois dernières années (période 2019-2021) a été supérieure à 450 M€.
  • Montant limité de la provision pour gros entretien au 31 décembre 2021.

 

Pour en savoir plus sur l’analyse de Good Value for Money, cliquez ici :

Lien URL : https://www.goodvalueformoney.eu/produit/selection-sel0000484-scpi-primovie-primonial-reim-selection-2022-2023

 

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