Analyse par Good Value for Money des caractéristiques et des chiffres-clés de la SCPI Eurovalys (Advenis) positionnée sur l’immobilier de bureaux en Allemagne

SCPI Eurovalys

Analyse Good Value for Money des Caractéristiques et des Chiffres-clés

Version au 12 janvier 2022

Eléments de référence

Caractéristiques de la SCPI

SCPI de murs d’entreprises et de commerces principalement investie en Allemagne.
SCPI permettant à ses associés de bénéficier du dispositif de non-double imposition entre les Etats membres de la zone Euro. Concrètement, les dividendes perçus en Allemagne ne sont imposés qu’à hauteur de 15,83 %. Cela se compare à 30 % en France avec le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Eurovalys étant intégralement investie sur de l’immobilier de bureaux (à 99 %) en Allemagne, l’effet de levier de la non-double imposition joue à plein. Good Value for Money estime qu’il permet de majorer de 20 % les dividendes perçus nets de fiscalité et de prélèvements sociaux.

Politique d’investissement de la SCPI

Investissement prioritaire dans les 7 principales villes d’Allemagne au niveau de l’activité économique : Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart. Concrètement, Eurovalys est positionnée aujourd’hui dans 6 parmi ces 7 villes, à savoir : Cologne, Düsseldorf, Francfort, Munich, Stuttgart, Hambourg.
Concentration des investissements sur des immeubles d’une valeur d’acquisition comprise entre 10 et 90 M€, ce seuil montant au fil des années avec l’accroissement de la capitalisation d’Eurovalys.
Ciblage d’immeubles modernes ou récents ne nécessitant pas de travaux importants immédiats en vue de leur mise en location.
Sélection de locataires fiables: entreprises dynamiques, financièrement solides et avec une diversification en termes de secteurs d’activités.
Signature de baux de longue durée, avec un engagement ferme et de long terme des locataires.
Recherche de biens écoresponsables en termes de consommation énergétique annuelle moyenne par m².

Patrimoine de la SCPI

Surface du patrimoine
- 31 décembre 2015 : 6 088 m²
- 31 décembre 2016 : 26 840 m²
- 31 décembre 2017 : 60 260 m²
- 31 décembre 2018 : 86 814 m²
- 31 décembre 2019 : 137 016 m²
- 31 décembre 2020 : 273 822 m²
- 30 septembre 2021 : 326 407 m²

Répartition du patrimoine (en m²) par ville (valeurs au 30 juin 2021) :
- Cologne : 18,0 %
- Munich : 18,0 %
- Francfort : 15,0 %
- Wolfsburg : 13,0 %
- Düsseldorf : 9,0 %
- Hambourg : 7,0 %
- Stuttgart : 6,0 %
- Brême : 5,0 %
- Plattling : 4,0 %
- Gaimersheim : 3,0 %
- Hanovre : 3,0 %

Ventilation du patrimoine (en m²) par nature (valeurs au 31 décembre 2020) :
- Bureaux : 99,2 %
- Locaux commerciaux : 0,7 %
- Locaux d’habitation : 0,1 %

Ventilation du risque locatif (valeurs au 31 décembre 2020) :
- EDAG Engineering GmbH : 13,0 % des loyers annuels
  (Ingénierie en automobile)
- Wisag : 6,7 % des loyers annuels
  (Services techniques et infrastructures)
- LANTIQ : 5,5 % des loyers annuels
  (Technologie)
- Stada : 5,2 % des loyers annuels
  (Santé)
- Bundesrepublik Zolfahndugsamt : 4,8 % des loyers annuels
  (Douanes allemandes)
- EBV Elektronik : 3,9 % des loyers annuels
  (Technologie)
- AON Holding Deutschland GmbH : 3,6 % des loyers annuels
  (Courtage d’assurance)
- Robert Bosch GmbH : 3,5 % des loyers annuels
  (Electroménager)
- ENGIE Cofely : 3,2 % des loyers annuels
  (Energie)
- Elektronische Fahrwerks GmbH : 3,1 % des loyers annuels
  (Technologie)
- Au total, ces 10 locataires représentaient 52,5 % des revenus annuels de la SCPI en 2020.

Frais

Commission de souscription : 11,4 % TTI
Commission de gestion annuelle : 10 % HT soit 12 % TTC du montant des produits locatifs HT et des produits financiers nets encaissés par la SCPI
Délai de jouissance des parts:
- Les parts portent jouissance pour les souscripteurs à compter du 1^er jour du 6^ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société.

Chiffres-clés

Taux d’occupation financière (TOF)
- 31 décembre 2015 : 100,0 %
- 31 décembre 2016 : 99,4 %
- 31 décembre 2017 : 98,4 %
- 31 décembre 2018 : 97,1 %
- 31 décembre 2019 : 96,9 %
- 31 décembre 2020 : 93,3 %
- 30 septembre 2021 : 93,5 %

Taux d’occupation physique (TOP)
- 31 décembre 2019 : 94,0 %
- 31 décembre 2020 : 95,2 %

Evolution de la capitalisation
- 31 décembre 2015 : 24,1 M€
- 31 décembre 2016 : 57,5 M€
- 31 décembre 2017 : 117,4 M€
- 31 décembre 2018 : 243,1 M€
- 31 décembre 2019 : 448,9 M€
- 31 décembre 2020 : 611 M€
- 30 septembre 2021 : 742 M€

Taux de Distribution sur la valeur de marché (TVDM)
- TDVM 2016 : 4,74 %
- TDVM 2017 : 4,83 %
- TDVM 2018 : 5,15 %
- TDVM 2019 : 4,88 %
- TDVM 2020 : 4,79 %

Prix de la part
- 1er janvier 2015 : 1 000 €
- 1er janvier 2016 : 1 000 €
- 1er janvier 2017 : 1 000 €
- 1er janvier 2018 : 1 000 €
- 1er janvier 2019 : 1 015 €
- 1er janvier 2020 : 1 015 €
- 1er janvier 2021 : 1 015 €
- 1er janvier 2022 : 1 030 €

Valeur de retrait
- 31 décembre 2016 : 886 €
- 31 décembre 2017 : 886 €
- 31 décembre 2018 : 886 €
- 31 décembre 2019 : 899 €
- 31 décembre 2020 : 899 €
- 30 septembre 2021 : 899 €

Produits immobiliers
(loyers, charges, produits annexes)
- 31 décembre 2017 : 4,0 M€
- 31 décembre 2018 : 8,6 M€
- 31 décembre 2019 : 15,8 M€
- 31 décembre 2020 : 24,7 M€

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