Analyse Good Value fort Money de l’utilité et du fonctionnement du démembrement de propriété
Utilité et modalités de fonctionnement du démembrement de propriété
Version au 3 septembre 2025
Le démembrement de la propriété d’un bien consiste à scinder :
- la nue-propriété d’un bien,
- de son usufruit.
Très concrètement, concernant un bien immobilier, le démembrement de propriété permet :
- de donner la nue-propriété du bien immobilier,
- tout en gardant l’intégralité des droits d’usage du bien jusqu’à son décès.
Le démembrement de propriété est un acte notarié.
Les droits respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier suite à un démembrement de propriété sont les suivants :
- l’usufruitier:
- perçoit les revenus du bien, par exemple : des loyers s’il s’agit d’un bien immobilier, des dividendes sur un compte-titres, des revenus sur un contrat de capitalisation…
- dispose de tous les droits d’occupation du bien, par exemple la possibilité d’occuper ou de louer une maison ou un appartement démembré,
- doit faire les travaux et les réparations d’entretien du bien dont il a l’usage,
- le nu-propriétaire:
- peut normalement revendre la nue-propriété du bien dont il dispose, sauf stipulation contraire dans l’acte notarié ayant donné lieu au démembrement de propriété,
- récupérera la totale propriété du bien (ou de la quote-part du bien dont il a la nue-propriété) au décès de l’usufruitier.
L’un des intérêts d’un démembrement de propriété est de pouvoir bénéficier d’un abattement de la valeur de la nue-propriété du bien, le taux applicable dépendant de l’âge du donataire au moment du démembrement :
- Moins de 31 ans : 80 % d’abattement
- Moins de 41 ans : 70 % d’abattement
- Moins de 51 ans : 60 % d’abattement
- Moins de 61 ans : 50 % d’abattement
- Moins de 71 ans : 40 % d’abattement
- Moins de 81 ans : 30 % d’abattement
- Moins de 91 ans : 20 % d’abattement
- 91 ans et au-delà : 10 % d’abattement
L’abattement applicable permet d’optimiser le montant des droits à payer (impôts) lors la transmission en démembrement d’un bien de son vivant. Il y a un réel effet de levier fiscal.
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