Evaluation par Good Value for Money de la SCPI Eurovalys proposée par Ageas Patrimoine

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Eurovalys est une SCPI de bureaux de création récente (2015) bénéficiant d’une politique d’investissement originale, à savoir l’immobilier de bureaux en Allemagne. Gérée par Advenis REIM (anciennement Avenir Finance), Eurovalys connaît une belle dynamique de développement depuis sa création avec les encours suivants :

  • 24 M€ fin 2015 (année de lancement),
  • 58 M€ fin 2016,
  • 118 M€ fin 2017,
  • 243 M€ fin 2018.

 

Eurovalys bénéficie d’une politique d’investissement claire et lisible, susceptible de permettre à la SCPI de générer du revenu via les loyers perçus et de la plus-value via la revente à termes des biens acquis :

  • Implantation uniquement dans les principales villes allemandes en termes d’activité économique, à savoir : Munich, Essen, Francfort, Brême, Wolfsburg, Cologne, Berlin, Hanovre.
  • Ciblage des investissements sur des immeubles de bureaux d’une taille suffisante (10 M€ minimum par immeuble), mais avec un objectif de diversification (60 M€ maximum par bien).
  • Acquisition d’immeubles modernes ou récents, sans avoir à financer immédiatement d’importants travaux de rénovation ou de remise aux normes.
  • Sélection de locataires financièrement solides et présents dans des secteurs d’activités variés, par exemple : Lexmark, Siemens, Altran Alten, TUI…
  • Signature de baux de longue durée, la durée moyenne des baux restant à courir étant de 6,2 années fin 2018.
  • Choix de biens écoresponsables, ce critère étant mesuré au regard de la consommation énergétique annuelle moyenne au mètre carré, celui-ci étant en l’occurrence de 161 KWh m²/an fin 2018.

 

Le positionnement d’Eurovalys en termes d’indicateurs est le suivant :

  • Taux de distribution sur valeur de marché moyen (TDVM) :
    • 2018 : 4,50 % versus 4,35 % pour le référentiel de marché GVfM
    • 2017 : 4,50 % versus 4,43 % pour le référentiel de marché GVfM
    • 2016 : 4,50 % versus 4,66 % pour le référentiel de marché GVfM
  • Taux d’occupation financier (TOF) :
    • 2018 : 97,1 % versus 92,0 % pour le référentiel de marché GVfM
    • 2017 : 98,4 % versus 90,4 % pour le référentiel de marché GVfM
    • 2016 : 99,4 % versus 89,3 % pour le référentiel de marché GVfM
  • Durée moyenne ferme des baux restant à courir :
    • fin 2018 : 6,2 années

 

Les locataires des bureaux acquis par Eurovalys sont tous des grandes entreprises présentant un faible risque d’impayés, celui-ci étant évalué par Creditreform à un niveau de risque d’une fois tous les 190 ans, c’est-à-dire un risque de 0,25 %.

A titre d’exemple, l’immeuble acquis en mars 2019 par Eurovalys à Hanovre est intégralement lié à TUI, numéro un mondial du tourisme, qui était déjà locataire occupant lors de la réalisation de l’opération. Le bail signé par Eurovalys avec TUI est un bail ferme de 5 ans renouvelable sur deux périodes de 5 ans.

Concernant les autres immeubles antérieurement acquis, les locataires sont également des grandes entreprises financièrement solides, à savoir :

  • Engie Cofely à Cologne,
  • Altran Alten à Wolsburg,
  • Siemens à Brême,
  • Lexmark à Francfort,
  • Intel à Munich…

 

Principaux atouts d’Eurovalys

  • Clarté de la politique d’investissement et de la promesse.
  • Qualité des biens acquis permettant à la fois leur location immédiate à des loyers de bonne tenue et leur valorisation à terme (notamment au regard de leur faible consommation énergétique moyenne).
  • Qualité des locataires, avec une politique de sélection de ceux-ci consistant à avoir peu de locataires par immeuble, des grandes entreprises financièrement solides, avec des baux de longue durée et une bonne dispersion de secteurs d’activité.
  • Concentration des actifs immobiliers fin 2018 sur un nombre limité d’immeubles à gérer (à savoir 9) et de locataires (à savoir 21).
  • Excellent taux d’occupation financière (TOF) des immeubles de bureaux acquis avec des ratios respectivement de 100,0 % fin 2015, 99,4 % fin 2016, 98,4 % fin 2017, 97,1 % fin 2018.

 

Principaux inconvénients d’Eurovalys

  • Exposition inévitable d’Eurovalys aux fluctuations de l’économie allemande en raison de la concentration de 100 % de ses actifs sur le pays.
  • Existence dans le patrimoine de la SCPI d’un immeuble à Munich représentant 30 % de la surface locative d’Eurovalys fin 2018 (en sachant que depuis la SCPI a acquis en mars 2019 un immeuble d’une surface locative de 8 300 m² à Hanovre).
  • Entrée en jouissance des parts pour les détenteurs de la SCPI située le 1er jour du 4ème mois qui suit la souscription.

 

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