La GUL, loin d’être la solution miracle aux loyers impayés
Le 24 octobre dernier, les sénateurs ont adopté la garantie universelle des loyers (GUL) en première lecture. Cette couverture publique entend indemniser en cas de loyers impayés. Loin de faire l’unanimité, le projet est autant dénoncé par les bailleurs que par les locataires pour son manque d’utilité et son coût.
Protéger les propriétaires des loyers impayés et favoriser l’accès au logement des locataires, sont les deux objectifs fondamentaux de la GUL. Elle évincerait ainsi le cautionnement et l’assurance privée afin de les remplacer. Ces deux éléments, dont le coût avoisine 2,5 % du montant du loyer, conduisent de nombreux locataires sans appui familial à être directement écartés par des propriétaires vigilants. Ces derniers, face à la hantise des impayés et au parcours du combattant que représente l’expulsion d’un locataire, exigent de plus en plus de garanties pour se sécuriser.
Même son de cloche du côté des bailleurs disposant d’une assurance privée. Ils ont l’obligation contractuelle de se montrer scrupuleux envers les locataires choisis, selon les critères imposés par leurs assureurs, tels que salaires élevés ou justificatifs de paiement des loyers des trois derniers appartements ! “Cela conduit à exclure du parc locatif privé des gens ayant pourtant un excellent profil. Par exemple, les étudiants qui représentent pourtant une population où le taux d’impayés est le plus faible” s’est indigné le ministère du Logement.
Flou autour du coût et du financement de la GUL
Point phare du projet de Loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) de Cécile Duflot, la GUL pourrait s’apparenter à une assurance publique du logement. A la différence de la garantie des loyers impayés (GIL) et de la garantie des risques locatifs (GRL), assurance privée pour la première, assurance mi-privée mi-publique pour la seconde, la GUL serait intégralement supportée par l’État. Enfin… intégralement, pas totalement. Selon les dernières informations transmises, une taxe de l’ordre de 1,5/2% pourrait être ponctionnée directement sur les loyers afin de demander un bon coup de pouce financier de la part des bailleurs et des locataires qui assumeraient conjointement la dépense.
Pour mener à bien sa mission, la GUL nécessiterait la création d’un organisme de fonds public qui serait en charge de dédommager les propriétaires victimes de loyers impayés. Selon un rapport de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement, cette mise en place couterait 700M d’euros par an pour un parc locatif privé de 6,6 millions de logements. Pour évaluer, les inspecteurs ont pris comme référence une sinistralité de 2,5% sur un loyer moyen de 650 euros pour 125.000 dossiers traités par an. Or selon divers spécialistes en assurance, la réalité tendrait plutôt à un taux de sinistralité compris entre 5 et 8%, soit 240.000 cas par an, pour un coût de 1,5Md d’euros en tout.
1 Français sur 2 défavorable à la GUL et à l’assurance privée
Selon un sondage réalisé par Harris Interactive pour le compte de l’assureur Galian, entre le 17 et le 19 septembre sur un échantillon de 985 individus, 54% des sondés se déclaraient opposés au dispositif de la GUL. Malgré l’aspect technique du dispositif, les Français en retiennent qu’il s’agit d’une “taxe supplémentaire à payer”. Même si 84% des interrogés attestent qu’une nouvelle loi sur les loyers est nécessaire, seuls 22% estiment que le projet de loi défendu par Cécile Duflot va dans le bon sens. Pour les sondés, la GUL aura notamment pour principales conséquences d’augmenter les loyers (74%) – perception partagée à égalité par les locataires (75%) et par les propriétaires (73%), et de déresponsabiliser les locataires qui risquent de ne plus payer leur loyer (70%) et de moins prendre soin de leur logement (68%).
Propriétaires et locataires s’accordent à dire que la GUL est “une arnaque pour les propriétaires et une aubaine pour les mauvais payeurs” alors que d’autres expriment le sentiment que cette garantie “devrait être financée uniquement par les propriétaires”.
Du côté de l’assurance privée, la tendance est quasi similaire. Cette option d’une couverture obligatoire souscrite par le propriétaire s’impose devant la GUL pour 45% des Français. Alors qu’un système où la garantie des loyers impayés financée équitablement par les propriétaires et par les locataires, encadrée par l’État mais gérée par des assureurs privés, à la préférence de 21 % des Français.
Encore au stade d’ébauche, la GUL a été adoptée au Sénat en première lecture le 24 octobre dernier. La seconde lecture devrait offrir plus de clarté et de précisions, avec notamment la fameuse source de financement arrêtée par la gouvernement.
