Comme son nom le laisse entendre, Primovie est une SCPI spécialisée sur la « vie », c’est-à-dire concrètement, sur les murs :
- de résidences services et d’EHPAD,
- de cliniques et d’établissements de soins, de maisons de santé,
- de résidences étudiantes et de locaux d’établissements d’enseignement,
- de crèches.
Ces quatre domaines d’investissement de Primovie représentent 80,3 % du patrimoine immobilier de la SCPI au 30 juin 2022 (% en valeur vénale).
Le positionnement spécifique de Primovie induit :
- des investissements sur le long terme (parfois en VEFA) afin d’accompagner le développement de clients dans le temps, par exemple : la création d’une résidence services pour des seniors dans la région de Bordeaux nécessitant :
- la recherche et l’acquisition d’un terrain idoine,
- la sollicitation de cabinets d’architecture,
- le suivi des travaux et leur réception,
- une relative sécurité pour l’épargnant en raison :
- la signature de baux de longue durée avec les exploitants concernés,
- d’une grande stabilité des personnes hébergées dans ces résidences,
- d’une capacité financière vérifiée au préalable de ces personnes à payer leur propre loyer,
- un nombre limité de biens immobiliers détenus par la SCPI (uniquement 269 actifs fin 2021), chacun d’eux étant logiquement d’une taille significative (en moyenne 4 800 m² au 31 décembre 2021) afin de répondre aux besoins d’hébergement y afférent.
Primovie est référencée en tant qu’unité de compte dans bon nombre de contrats d’assurance-vie du marché, notamment :
- Arborescence Opportunités 2 d’UAF Life Patrimoine,
- Placement-direct Vie de placement-direct.fr,
- Intencial Libéralys Vie (ILV) d’Intencial Patrimoine,
- La Médicale Premium 2 distribué par le réseau de La Médicale,
- Target+ de Primonial.
Les chiffres-clés de Primovie montrent une bonne capacité de Primonial REIM, gestionnaire de la SCPI, à absorber des flux très significatifs de collecte nette tout en maintenant les ratios financiers du support :
- 2021:
- Collecte nette de 840 M€ au cours de l’exercice
- Capitalisation nette de 4 237 M€ au 31 décembre
- Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
- Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,20 %
- 2020(année fortement marquée par le covid-19) :
- Collecte nette de 428 M€ au cours de l’exercice
- Capitalisation nette de 3 396 M€ au 31 décembre
- Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,50 %
- Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,28 %
- 2019:
- Collecte nette de 630 M€ au cours de l’exercice
- Capitalisation nette de 2 970 M€ au 31 décembre
- Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,51 %
- Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans de 4,29 %
Afin d’absorber sa croissance tout en diversifiant ses risques, la SCPI Primovie s’est attachée à élargir progressivement son périmètre d’investissement, tant en province qu’en zone euro hors France.
Fin 2021, le patrimoine immobilier de la SCPI est réparti comme suit (vision en valeur vénale) :
- Paris : 7.5 %,
- Région parisienne : 40.9 %,
- Province : 21.1 %,
- Allemagne : 20.5 %,
- Italie : 7.9 %,
- Espagne : 2.1 %.
Principaux atouts de Primovie
- Engagements environnementaux et éthiques pris par Primovie, gage d’une pérennité de ses investissements et de son positionnement :
- Obtention d’une labellisation ISR Gouvernemental en janvier 2022,
- Notation ESG préalable systématique de tous les investissements réalisés,
- Objectifs concrets d’amélioration du bien vivre des personnes hébergées dans les EHPAD en réduisant la proportion de chambres doubles.
- Investissement de 80 % des actifs immobiliers de la SCPI dans des activités résilientes: maisons de retraite, établissements pour personnes âgées, cliniques, établissements de soins, établissements d’enseignement, crèches.
- Taux d’occupation physique (TOP) de la SCPI supérieur à 96 % sur la période 2015-2021. Excellente capacité de Primovie à tenir son taux d’occupation financier malgré la forte croissance de ses encours.
- Ouverture progressive du patrimoine immobilier à l’international, avec un poids de la zone Euro hors France désormais supérieur à 30 % fin 2020.
- Durée résiduelle ferme pondérée des baux (WALB) signés par Primovie de 9,71 années au 30 juin 2022.
Principaux inconvénients de Primovie
- Poids de Korian (maisons de retraite) de 13,2 % des loyers perçus par Primovie en 2021, en soulignant toutefois que celui-ci se réduit au fil des années grâce au développement de la SCPI.
- Dette financière de Primovie de 450 M€ fin 2021, en rappelant toutefois :
- que la capitalisation élevée de Primovie (4 600 M€ au 30 juin 2022) conduit logiquement la SCPI à se positionner sur des opérations immobilières nécessitant des investissements financiers significatifs (dont des opérations en VEFA),
- que la collecte nette annuelle de Primovie au cours de ces trois dernières années (période 2019-2021) a été supérieure à 450 M€.
- Montant limité de la provision pour gros entretien au 31 décembre 2021.
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